Pokud jste v posledních 5 letech nebydleli v hodně hluboké jeskyni, pravděpodobně se k Vám alespoň částečně donesly aktuality o vývoji na realitním trhu. Přijde mi, že informace na toto téma jsou dnes úplně všude a nelze před nimi utéct, ani když toto téma pro některé z nás vůbec není aktuální.
Pokud však toto téma řešit výhledově chceme, měli bychom se mít na pozoru. Není sice nijak extra komplikované, ale pár základních mantinelů zde přece jen máme.
Úrokové sazby a ceny nemovitostí
Chybou číslo jedna by bylo čekat na budoucí pokles cen nemovitostí. To už je dnes spíše takové zbožné přání. Každý analytik, odborník, a dokonce i zástupci ČNB tvrdí de facto to stejné: neexistuje jediný důvod pro to, aby ceny nemovitostí v dalších letech klesaly. Jakkoli se nám (oprávněně) může nelíbit, jak extrémně se ceny nemovitostí v posledních letech utrhly ze řetězu, zákon nabídky a poptávky bohužel nezměníme. Dokud budou lidé chtít ve velkém kupovat své vlastní bydlení nebo investiční nemovitosti, bude zde vysoký tlak na straně nabídky. A současně s tím, dokud bude pomalý stavební proces u nových nemovitostí, zdlouhavá legislativa a rostoucí ceny stavebních materiálů, není jediný důvod k tomu, aby ceny nemovitostí klesaly.
Druhou chybou by bylo čekat na snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, abychom si tím zajistili menší měsíční splátku. Nižší úrokové sazby vedou k vyšší poptávce po nemovitostech a ve výsledku tedy i růstu cen nemovitostí. Až tak jednoduché to je. Pokud budeme čekat na levnější úrokovou sazbu, možná budeme mít levnější hypotéku, ale o to dražší bude kupní cena nemovitosti.
V tomto roce očekáváme pozvolný pokles úrokových sazeb, ale nikdo nedokáže přesně odhadnout, jak rychlý a prudký bude. Odborná veřejnost se se svými odhady shoduje na čísle 4 % (na konci roku 2025).
Vlastní bydlení / Investiční nemovitost
Na první dobrou by se mohlo zdát, že v tom není moc velký rozdíl. Hypotéka jako hypotéka, nebo ne? V ceně a celkových podmínkách sice opravdu rozdíly nejsou, nicméně k oběma záměrům bychom měli přistupovat odlišně.
Financování vlastního bydlení
Pokud chceme koupit svou vlastní nemovitost za účelem bydlení, není moc co řešit. Ceny nemovitostí už levnější nebudou a my bychom tedy neměli čekat. I vyšší měsíční splátka hypotéky je dlouhodobě lepší variantou než platit nájem někomu jinému (samozřejmě pokud nám to náš měsíční rozpočet dovolí). Navíc nám nemovitost zůstane i po skončení hypotéky a my tam máme vyřešenou jednu důležitou část finanční stability v důchodovém věku.
Neřešme, zda je úrok aktuálně o něco vyšší, než bychom chtěli. Pokud najdeme vhodnou nemovitost, není na co čekat. Teď se sice úroky pohybují mezi 4,5 % – 5 %, ale lze racionálně očekávat, že za 2-3 roky budeme někde trochu jinde. Jinými slovy, až budeme po 2-3 letech znovu fixovat svou hypotéku, naše měsíční splátka bude MENŠÍ. Nic nám nebrání, abychom poté zafixovali hypotéku na 10 let a na dlouhou dobu měli vystaráno.
Financování investiční nemovitosti
Zde je situace trochu komplikovanější. Musíme vzít v potaz i tyto faktory:
- Znám rizika spojená s pronajímáním nemovitosti?
- Stojí mi to za to?
- Nebylo by mým financím lépe někde jinde?
- Jsem připraven/a trávit víkendy a večery řešením vzniklých problémů?
- Co když nájemníkovi přepne v hlavě, přestane mi platit a já se s ním další 2 roky budu tahat po soudech? Mám to zapotřebí?
Nesnažím se Vás od toho odradit. Avšak často se mi stává, že lidé si tyto otázky vůbec nepokládají. Investiční nemovitost je vhodnou součástí našeho majetkového portfolia. Může nám generovat krásný pasivní příjem, což se bude skvěle hodit především opět v důchodovém věku. Nicméně i zde jsou určitá rizika.
Měli bychom mít spočítané, kolik vlastních zdrojů musíme do koupě na začátku investovat, jak vysoká bude naše měsíční splátka hypotéky, jak vysoký můžeme účtovat nájem, jak vysoký bude rozdíl mezi těmito částkami a zda máme dostatek finančních prostředků pro případné rekonstrukce a řešení problémů.
Správný postup při financování nemovitosti
Celý proces není nijak zvlášť komplikovaný. Pokud Vás tím někdo zkušený profesionálně provede, troufám si tvrdit, že to bude velmi jednoduché. Na druhou stranu, když to řeší klient sám bez předešlých zkušeností, může se v tom snadno ztratit.
- Začněte se poohlížet po nemovitosti včas.
Situace na trhu je teď dost brutální a nemusí být snadné sehnat odpovídající nemovitost rychle. - Nebuďte příliš vybíraví.
S brutalitou trhu souvisí i to, že svou perfektní vysněnou nemovitost vůbec nemusíte sehnat. Nabídka je dnes dost omezená. Pokud najdete něco hezkého a vyhovujícího, doporučuji dlouze nad tím nespekulovat a nemovitost koupit. Několika mým klientům teď jiný zájemce vyfoukl nemovitost před nosem, protože příliš dlouho čekali a nejednali okamžitě. - Kontaktujte zkušeného poradce a celý případ s ním spočítejte.
Zvažte své finanční možnosti, dlouhodobé plány celkový stav Vašich financí. Jistě bychom nechtěli ukousnout si příliš velké sousto a následně toho litovat. - Podejte s poradcem alespoň jednu či dvě předběžné žádosti o hypotéku v kvalitních bankách.
Budete jednak vědět, na jaké částky můžete cílit, a také si zajistíte větší jistotu a rychlost ve chvíli, kdy najdete vhodnou nemovitost. Prodávající navíc často preferují zájemce, kteří již mají úvěr schválený, protože díky tomu dostanou finance rychleji a s větší pravděpodobností.
Chcete získat představu, jak vysoké splátky hypotéky Vás čekají při různých částkách, úrokových sazbách a délce splatnosti? Využijte mou kalkulačku a modelujte dle libosti. 😊
Závěr
Hypotéka v roce 2025 neobsahuje žádné komplikované legislativní či jiné novinky. Pouze jsou jiné úrokové sazby než v předchozích letech a ceny nemovitosti jsou opět o něco výše. V září 2024 vyšla v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, avšak tyto změny byly pro klienty bank jednoznačně pozitivní. Tomu se pověnujeme někdy jindy…
Chcete výhledově řešit hypoteční úvěr a stojíte o profesionální asistenci, aby celý proces byl co nejrychlejší, nejjednodušší a bez zbytečných komplikací?
⬇️⬇️⬇️
Kontaktujte mě na čísle +420 737 409 071 nebo využijte formulář na mém webu. 😉